[메모] 오윤섭의 부자노트 '역발상투자, 출구전략'_201119

오윤섭의 부자노트_201119 주요내용 메모

http://blog.naver.com/rpartners01/222147606375

- 비규제지역이아니라, 조정장세에 있는 규제지역에 투자하라.

규제지역에서 서울 접근성이 좋거나 좋아지는(신역세권) 신축(입주권포함) 준신축을 매수해야함

- 주택수를 줄이고 인도시 인서울 인강남으로 진입하라

지방 주택수를 줄이고 인서울 정비사업 신축으로 갈아타야합니다. 종부세를 줄이고 2채 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 1주택 +1입주권 또는 1정배사업주택 + 1대체주택 보유 전략을 추천합니다.

- 서울권 정비사업 입주예정단지를 매수하라
상승장 후반기 가장 안전한 갈아타기 투자처는 정비사업 입주예정 아파트입니다. 서울 과천 광명 안양 등 서울권 투기과열지구에서 접이사업 신축은 희소가치가 높아지기 때문입니다.

- 건축심의~사업시행인가전 정비사업을 적극 매수하라

투과지역에서 조합설립인가를받으면 조합원 매매가 금지돼 매도자 우위시장으로 매도호가가 급등합니다. 통상은 2억원 안팎 오릅니다. 도심 1급지 재건축단지라면 5년 이상 장기보유할생각으로 조합설립인가전 매수해야합니다. 

서울권 재개발의 경우 조합설립인가후 건축심의~사업시행인가 총회전이 최적의 매수타이밍입니다. 재개발지분은 건축심의를 통과하면 최소 1억원이상, 사업시행인가를받으면 최소 1.5억원 이상 가격이 오릅니다.

- 전세레버리지를 적극 활용해 전세낀매물을 선매수하라

갱신청구권 등 임대차 2법으로 인해 전세낀매물은 입주물량보다 매매가가 10%이상 낮습니다. 

- 자본차익을 많이 올린 투자자라면 재건축입주권+1주택을 보유하라

입주권만 보유하고있으면 자유롭게 전세자금대출을 받을수 있다. 기존주택을 팔고 상급지 입주권을 매수하세요. 그리고 입주할때까지 전세자금대출을 받아 반전세로 거주하세요

- 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 2017년에 한꺼번에 관리처분인가 신청을 한 강남구 서초구 등 강남 재건축단지 입주물량이 24~26년에 쏟아집니다. 이에 앞서 둔촌주공 23년 래미안원베일리 등이 입주예정입니다.

강남권 입주물량이 일시적으로 늘어난다고해서 서울 매매가 전세가가 안정되지는 않을것 (물론 강남 전세값은 일시적으로 안정될것) 

서울 도심 정비사업 신축이나 신축이 될 입주권에서 하락장을 맞는게 가장 좋습니다. 하락장이 오기 전 일반분양을 하면 가장 해피안 케이스입니다.

 

주택시장 슈퍼사이클과 역발상 투자, 출구전략