분양권 투자 상식 (2020.03.12)

반드시 알아야 할 분양권 투자상식

비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 볼 것인가?

주요내용 메모

- 분양권 중도금 대출 승계를 받으려면 기본적으로 소득이 있어야 한다. 근로소득 사업소득 연금소득 등으로 소득을 입증해야 한다. 소득이 없으면 배우자 또는 가족 소득증빙으로 가능하다. 또 연금정산용 가입내역확인서, 건강보험료 또는 장기요양보험료 납부확인서, 신용카드 연말정산용 확인서 등을 제출해야 한다. 중도금 대출은행마다 소득증빙 자료가 달라 무직자는 매매계약하기전 반드시 사전 확인해야 한다.

- 중도금 대출 승계는 수도권 기준으로 조정대상지역은 세대당 1건, 비규제지역은 세대당 2건이다. 인당 최대 5억원까지 가능하다. 먼저 조정대상지역에서 중도금 대출을 받으면 비규제지역 중도금 대출을 1건 더 받을 수 있다. 하지만 역순으로 비규제지역 중도금 대출을 먼저 받은 경우 규제지역 대출을 추가로 받을 수 없다.

- 1세대 1주택자가 조정대상지역내 중도금 대출을 승계받으려면 처분조건부만 가능하다. 다주택자는 불가다. 조정대상지역은 소유권이전등기일로부터 2년 이내 종전주택을 처분해야 한다. 투기과열지구는 1년 이내 처분해야 한다. 비규제지역 종도금 대출승계는 보유 주택수에 상관없이 세대당 최대 2건까지 받을수 있다.

- 비규제지역이 조정대상지역으로 지정됐을 때 중도금 대출승계 기준이다. 조정대상지역 지정일 전날까지 계약하고 계약금을 완납했다면 종전 기준에 따라 다주택자도 중도금 대출을 승계받을 수 있다. 그러나 조정대상지역 지정일 이후 계약했다면 규제지역 주택담보대출 수준으로 규제를 받는다. 즉 2주택자는 중도금 대출을 승계받을 수 없고 1주택자는 처분조건부만으로 대출받을 수 있다. 

- 조정대상지역 분양권 중도금 대출 LTV는 3월 2일(당첨자는 입주자모집공고일 또는 분양권 매수자는 중도금대출 승계일)부터 분양가의 60%에서 50%로 축소됐다. 기존 주담대가 있다면 추가로 10% 포인트 줄어든다. 

- 규제지역 분양권이 입주할 때 잔금대출을 받을 사람은 주의해야 한다. 분양권 취득일(정확히는 부동산거래 신고필증 접수일) 기준으로 주택수에 따른 주담대 규제가 적용된다. 다만 LTV, DTI, DSR 규제는 잔금대출 실행일 기준으로 적용된다. 특히 분양권을 팔지 않고 잔금대출을 받아 등기를 치려는 다주택자나 무직자가 주의해야 한다. 

- 전매제한은 2월 21일부터 조정대상지역 모든 지역이 청약과열지구 제1지역에 편입돼 소유권이전등기 시점까자 전매가 금지된다. 신규 조정대상지역의 경우 지정일 이후 입주자모집공고분부터 적용된다. 

- 규제지역 지정에 따른 전매제한 소급적용에 대해 많이 헷갈려하는데.... 결론적으로 소급적용을 하지 않는다. 조정대상지지역 전 입주자모집공고를 했다면 횟수 제한 없이 전매할 수 있다. 다만 투기과열지구로 지정된다면 한번만 전매가 가능하다. 

- 전매가 소유권이전등기까지 금지되는 조정대상지역에서 수분양자는 전매제한 해제 시점을 정확히 알아둘 필요가 있다. 조정대상지역은 소유권이전등기가 늦어지면 당첨자 발표일 기준으로 3년이 넘으면 매매할 수 있다. 반면 투기과열지구는 당첨자 발표일로부터 5년이 지나야 합법적으로 매매가 가능하다. 

- 조정대상지역 지정전 분양권을 매수한 경우 입주후 양도세 비과세를 받을 때 실거주 2년을 갖춰야 한다. 단 1세대 무주택자가 조정대상지역 지정일 전날까지 분양권을 매수(계약금 완납)했다면 실거주 요건을 갖추지 않더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

- 분양권 양도세 중과는 양도시점에 조정대상지역 여부에 따라 달라진다. 양도시점에 조정대상지역이라면 보유기간에 상관없이 양도세율은 무조건 50%다. 반면 비규제지역일 때 양도했다면 양도세는 보유기간에 따라 50%(1년 미만), 40%(2년 미만), 일반세율(6~42%)이 적용된다. 

- 분양권 주택수 포함 관련, 2021년 1월 이후 다주택자가 조정대상지역 주택을 매도할 경우 분양권(비규제지역 분양권 포함)을 보유할 경우 양도세 주택수 계산에 포함된다. 

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고분양가 관리지역이 아닌 곳의 분양가 고공행진은 당분간 계속될 것입니다. 정부는 5월이후 민간택지 분양가상한제에 올인할 것입니다. 비규제지역 분양권 시세가 9억원이 넘을 때까지 방치할 것입니다. 

분양후 6개월 지난 84타입 분양권 초기 프리미엄은 이제 최소 1억원에서 시작되고 있습니다. 생활권내 대장주라면 의센자처럼 2억원부터 시작될 것입니다. 

인근 신축 시세보다 비싸게 분양하는 비규제지역 아파트 분양가와 분양권 프리미엄 VS 시세보다 5억원 이상 낮은 서울 등 투기과열지구 아파트 분양가와 분양권 입주프리미엄 추이를 보세요. 비규제지역의 경우 신축이 분양권 시세(프리미엄)를 따라잡고 있습니다. 고분양관리지역이자 민간택지 분상제 대상인 투기과열지구 분양권 입주프리미엄은 인근 신축 또는 입주권 시세를 따라잡고 있습니다.